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裁判要旨买卖型以房抵债合同订立于债务履行期届满前

时间:2021-03-27 10:58:25 招聘会合同 我要投稿

裁判的本质

买卖抵押协议是在债权履行期届满之前签订的,其本质是非典型担保协议,通常被认为是有效的,但债务人不得主张转让所有权根据协议确定房子的位置。如果协议在债务履行期届满后签订,则其实质是改变债务履行形式的合同,通常被认为是有效的。债权人可以根据协议要求转让房屋所有权;如果债务人认为房屋价值远远超过债务,则可以要求取消该协议的权利。

〔案件编号〕

初审:(201 4)朴敏仪(民)出字第18263号

第二次审判:(201 5) Hu Zhong Zhong Min(Min)Final Zi No 1283

案例介绍

原告:罗。

被告:上海XM房地产开发有限公司(以下简称XM公司)。

2010年1月7日,罗和XM签署了27份预售协议,规定罗将向XM订购27套商品住房。双方在同一天签署了补充合同1,其中规定,如果XM公司在2010年8月7日之前返回罗,则购买价款3000万元人民币和已支付的补偿款455万元人民币,应按销售协议被手动终止,否则XM公司根据合同,罗某交付了房屋。第二天,罗向XM公司汇款3000万元。

房屋回购协议_回购协议模板_房屋回购协议是否有效

2012年8月6日,双方签订补充合同2,约定:鉴于XM公司向罗借入3000万元人民币而仍无法归还的事实,双方同意进行预售。协议,但如果XM公司于2012年12月31日贷款,几天前,罗某付了3250万元人民币,而房屋购回手续则由他代为处理。 2013年11月6日,双方签订了回购合同1,同意XM公司分期支付房屋回购款3,655万元,罗在收到回购款后取消相应的预售协议。之后,XM仅成功回购了其中2栋房屋。双方于2014年3月5日签署了一份回购合同2,该合同规定XM公司将从2014年3月至2014年5月分批支付罗的回购价。如果XM公司按时还款,则预售协议将被取消。

2014年6月,批准并注册了25座房屋的产权,名称为Luo。

罗诉上海浦东新区人民法院,请求法院下令将两处转租房屋的租赁协议以罗的名义转让,并于2014年1月1日至2014年6月30日将租金支付给罗XM提起诉讼,要求法院命令27份合同及其下属协议(包括预售协议,补充合同1、补充合同2、回购协议1、回购合同2))无效,并使其无效25套房屋的产权已恢复并以其名称注册。

裁判结果

审判后,上海浦东新区法院认定:

一、这种情况下的协议称为买卖,但实际上是贷款

1.从签署协议的目的出发。双方同意终止预售协议和回购。补充合同2还以购买价作为欠款,因此签署预售协议的真正目的是为了保证XM的债务得以履行。

2.从协议履行形式的角度来看。双方商定了移交代理房屋的时间,但他们没有按数量移交房屋。随后签订的合同不涉及收回房屋,这显然违反了出售商品房的正常交易习惯。

回购协议模板_房屋回购协议_房屋回购协议是否有效

3.从权力和义务的等效角度看。 27项预售协议的支出为50308020元。罗只能证明自己已经支付了3000万元。罗在没有全额支付余额的情况下获得了房屋所有权,两方的权利和义务明显不平等。因此,在这种情况下,协议的性质应视为商品房销售合同,实际上是欠款协议。

二、在这种情况下,协议中的流放条款无效

尽管双方签署预售协议并代表其提交商品房并进行注册的行为不会导致产生抵押,但在双方之间建立非典型担保关系就足够了,并且应该遵守《物权法》中禁止流动性的原则。因此,由于违反相关法律,该预售协议无效,以该预售协议为基础的相关补充合同,购回合同等被视为从属协议,涉及房屋买卖的条款也无效。

据此,上海浦东新区法院作出裁定:

一、罗和XM之间的27项预售协议无效;

二、罗和XM公司签订的补充合同1、补充合同2、回购协议1、回购合同2中涉及购房和回购的条款无效;

三、罗应在裁决生效之日起30天内向XM重新注册27项预售协议所指的27所房屋的产权; 四、驳回了罗的上诉。

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