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商品房预售合同的有效条件包括哪些条件和要求?

时间:2021-03-03 17:11:03 招聘会合同 我要投稿

一、商品房预售协议的有效条件

商品房预售协议的有效条件包括:主体资格,意图真实,内容和方法合法。在这种有效条件下,当事人意图的真实性和法律内容没有什么特别的,可以根据合同法的通常原则确定。但是,商品房预售协议在主体资格和方法合法性方面有其特殊性。

(一)商品房预售协议的主题必须为合格

商品住宅预售协议的订约方是预售人和预购人。我国现行法律法规对商品房预售协议的双方都施加了有条件的限制和要求。

1、预售商应具备的条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定,商品房预售协议的预售人应当符合下列条件:

(1)预售者必须是经批准设立并在工商行政管理部门注册的房地产开发企业。房地产开发企业是从事房地产开发经营的企业。以营利为目的,但是,如果没有房地产开发和管理资格的企业,则在实施《城市房地产管理法》之前房产预约合同法律规定,先与他人签订了商品房预售协议,并取得了房地产开发和经营权。在二审诉讼中取得资格,则该协议可被视为有效;

(2)预售者必须支付所有土地使用权转让费并获得农业用地使用权证书。但是,在实施《城市房地产管理法》之前,预售者并未获得农业土地使用权证,但已投入如果已支付一定数量的开发建设资金,则已经进行了建设,并与他人签署了商品房预售协议,并且已经获得了农业土地使用权证。在二审诉讼中处理后,可以确定该协议有效;

(3)预售人必须获得建设项目规划许可证,开发资金的投资必须符合法律的要求。预售人必须估算提供预售的商品房,并且开发建设投资达到项目总投资的25%以上,并且已经确定了建设进度和竣工日期;

(4)预售者必须获得商品房的预售许可证书。但是,在实施《城市房地产管理法》之前,预售者并未获得商品房的预售许可证书。商品房,并在二审诉讼中处理了商品房的预售,如果出具了销售证明,则可以确定该协议有效。

2、预购者应具备的条件。从理论上讲,预购者必须是具有全部犯罪能力的人。此外,还有两种特殊情况:

(1)根据《城市商品房预售管理办法》,如果预售人将商品房预售到国外,则应提交批准文件,准许其在海外销售;

(2)根据最高人民法院在1993年发布的“全国民事审判工作会议纪要”:“没有当地户口的人购买城市房屋,可被视为正在购买和按照当地规定出售房屋。“未经当地户口登记的人将在当地城镇买卖房屋,这将取决于当地政府制定的法律和法规。

(二)商品房预售协议的方法必须符合法律。

根据法律的有关规定,商品房的预售协议必须采用书面形式。实际上,商品房预售协议通常采用标准协议的形式。具体条款由预售者预先制定。主要内容包括:双方的情况;预售商品房的基本信息(如商品房的位置,土地使用权证号,建设项目规划许可证号,商品房预售证号,建筑面积,房屋结构等) 预售商品房价格,付款方式和期限;房屋交付日期;违反合同和豁免条件的责任;争端解决方法等待。根据《城市房地产管理法》,当事双方签署了商品房预售协议后,预售人应当向人民政府房地产管理部门和土地管理部门报告预售协议。符合国家有关规定的市级以上登记备案。 《城市商品房预售管理办法》还规定:“商品房的预售,开发经营企业应当与购买人订立商品房预售协议。自签订合同之日起三十日内,持有市级以上商品房预售协议,房地产管理部门和人民政府土地管理部门代表他们办理登记备案手续。 。”

1、预售协议主体的资格条件的特殊性和严格性。商品住房预售协议的主题是特定的。预售者是一家房地产公司。预购者通常是法人,合伙企业和部门法规。商品房预售协议的预售者资格非常有限。因此,并不是任何人都可以作为预售者来签署商品房预售协议。预售者必须是合法准备的房地产开发企业。根据《城市房地产管理法》第二十九条的规定:“房地产开发企业是从事房地产开发和经营牟利的企业。房地产开发企业的设立应当具备以下条件:

([1)有其自己的名称和组织;

([2)有固定的营业地点;

(3)的注册资本符合国务院的规定;

([4)有足够的专业技术人员;

(5)法律,行政法规规定的其他条件。房地产开发企业的设立,应当向工商行政管理部门申请设立登记;工商行政管理部门应当进行登记,发行。营业执照;不符合本法规定的,不予登记;设立有限责任公司,股份有限公司从事房地产开发和经营的,还应当遵守《公司法》的有关规定。房地产开发企业应当领取营业执照,在本月内,应当到登记机关所在地的市级以上地方人民政府指定的部门备案。

2、商品住房预售协议受到国家的大力干预。与出售外国房屋不同,在签订商品住房预售协议时,作为标的物的房屋尚未完工,并且预售人已经支付了订金和预购人的一部分。最后一笔付款,但仍存在预购者可以在约定的时间获得房屋所有权的风险。显然,预购双方在预售关系中处于弱势地位。为了保护消费者的权益,规范商品房的预售环境,《城市商品房预售管理办法》对商品房的预售提出了强制性要求:

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